Sunday, December 24, 2006

ข้อดี - ข้อเสีย บ้านมืองสอง

ข้อดี - ข้อเสีย บ้านมืองสอง

ช้อดี
บ้านมือสอง
1.มีทำเลที่ดีกว่า เนื่องจากบ้านใหม่ในปัจจุบันโครงการต่างๆจะสร้างในทำเลชานเมือง, ปริมณฑล เนื่องจากมีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินที่จะปลูกสร้าง
บ้านมือสองคือบ้านที่ถูกสร้างมาแล้วทำเลจะได้เปรียบกว่าเนื่องจากในอดีตบริเวณที่บ้านมือสองอยู่เป็นชานเมือง แต่ปัจจุบันมีความเจริญ การคมนาคมเข้ามาเพิ่มความสะดวกสบายมากขึ้น
2.ราคาถูกกว่า โดยเฉพาะถ้าคุณประมูลได้จากกรมบังคับคดี
3.มีสถาบันการเงินรองรับ ถ้าคุณซื้อทรัพย์มือสองที่เป็นของสถาบันการเงินโดยใหญ่สถาบันการเงินนั้นก็จะพร้อมให้สินเชื่ออยู่แล้ว อาจมีโปรโมทชั่นพิเศษ ในเรื่อง วงเงินหรือ ดอกเบี้ย อย่างเช่นของธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีฟรีดอกเบี้ยใน10%แรก โดยแบ่งผ่อนชำระเป็นงวด การพิจารณาสินเชื่อจะดูจากประวัติการผ่อนในส่วนนี้ทำให้ง่ายในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ
ข้อเสีย
1.บางทรัพย์บางรายการอาจมีผู้อยู่อาศัย ต้องขับไล่เอง ยกเว้นบางธนาคารที่จัดการให้ ต้องดูให้ดี บางคนซื้อบ้านมีหลายปียังไม่ได้เข้าอยู่เพราะผู้อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก
2.ต้องมีการซ่อมแซม ดังนั้นผู้ซื้อต้องพิจารณาความเหมาะสมด้านราคาว่าคุ้มหรือไม่

Wednesday, December 13, 2006

Bank in Thailand have...
More than 10,000 listings including land, houses, townhouses, condominiums, commercial buildings and factories which are being sold at reasonable prices. Whether you are looking for a place to live or for an investment property - there has never been a better time to buy.

Search properties for sale.

Tuesday, December 12, 2006

Commercial Real Estate

Commercial Real Estate: Raising Equity by Craig Higdon

Those researching the subject of commercial real estate investment are likely to encounter the term "OPM" on a regular basis. OPM is an acronym for "Other People's Money." I've covered this topic in general in an earlier article, but today I want to focus on raising "equity" for your commercial purchase transactions.
To review, the reason many people are reluctant to invest in commercial real estate is that the property values are often so high that it takes a great deal of money to complete a transaction, even using75% to 80% loan to value commercial loan. Few individuals have the financial resources needed to buy suitable properties for cash, let alone the $1,000,000 or so you would need to purchase even a moderately priced $4,000,000 building. This is where the concept of using other people's money comes into play. The idea is to pool the funds of like-minded investors to purchase a property and then duplicate the process to build a portfolio.
The difficulties facing most investors are finding the other people with the money and proactively structuring the transaction. Everyone needs to be clear on their role in the transaction, how profits (or losses) are distributed, how results are reported, and how the project ends successfully. The process is not as difficult as it may seem at first and it even has a name: "Syndication." Potentially, even commercial real estate syndicators with little or no credit history have access to hundreds of thousands of dollars, all as close as the people they already know. One word of advice here, though: Start making a serious effort to clean up your credit if you are challenged in this manner. You may have to guarantee some loans and you don't want your credit history to be a stumbling block.
Before you start telling everyone you know that you are raising money for a commercial real estate investment, there are some things you need to know and that you'll likely have to research:
First, you need to understand investment entities, such as Limited Liability Companies. You need to know how they are formed, operated, taxed, and unwound because they will be your primary investment vehicle. They also establish who is responsible for what actions through the life of the investment.
Second, you need to learn about and understand a document called a "Private Placement Memorandum." It has other names like "Investment Circular," "Investment Disclosure," etc. This is the document that discloses all of the potential risks inherent in your proposed investment. You need to be extremely thorough in discussing those risks because should something go wrong with the investment and you don't cover it here, you could be subject to a lawsuit. One key aspect of this part of the process is having a good attorney working for you with experience in these types of transactions.
Third, you need to have good analysis and presentation skills. You should know the ins and outs of spreadsheets (or know someone who does) so that you can dissect a transaction completely and put together a good case for making the investment to your potential investor partners.
Fourth, you need to find the investors. Start with busy, successful people whom you know, who have more money than time: Your doctor, dentist, psychologist, veterinarian, accountant (who is really good for knowing OTHER busy, successful people with more money than time), attorney, dry cleaner, golf pro, etc. You'd also be surprised how many people you know who have I.R.A.'s or 401k plans full of under-performing money who are looking for a good investment vehicle. You can advertise for investors, but be VERY careful before doing this. You MUST talk to your attorney about local securities laws and how they affect what you say and to whom you say it. You want calls from investors, not regulatory agencies!
The process of raising commercial real estate investment equity isn't rocket science, but it does involve some study and the help of some knowledgeable professionals. Take your time to do it right and you'll be making more money (your own, this time) than you thought possible.
About the Author
WANT TO USE THIS ARTICLE IN YOUR E-ZINE OR WEB SITE? You can, as long as you include this complete statement with it: 'Craig Higdon, "The Investment Property Insider," works as a commercial mortgage broker. He publishes the weekly "Investment Property Insider" e-zine and blog, http://www.InvestmentPropertyInsider.com/. Visit the blog and get a complimentary report on commercial financing techniques.'

Monday, December 11, 2006

มาซื้อบ้านมือสองกันดีกว่า



มาซื้อบ้านมือสองกันเถอะ
บ้านมือสองที่เราสามารถพบได้มีอยู่ 2 ประเภท คือ บ้านของประชาชนทั่วไป และบ้านที่เป็นทรัพย์สินของธนาคาร (NPA) ในที่นี้เราจะแนะนำให้ท่านรู้จักกับทรัพย์ที่เป็นของธนาคารทั้งหลาย มีอยู่ครบถ้วนไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิช โรงงาน

ทรัพย์สินของธนาคารเหล่านี้เกิดขึ้นได้อย่างไร
บางท่านอาจจะทราบแล้วบางท่านอาจจะยังไม่ทราบ ก็คือว่าธนาคารมีธุรกรรมทางการเงินอยู่ประเภทหนึ่งคือ การให้สินเชื่อ ในการที่ประชาชน นักธุรกิจต่างๆ จะขอสินเชื่อกับทางธนาคารนั้น จะต้องมีหลักประกันในการขอสินเชื่อนั้นๆ ตัวอย่างหลักประกันเช่น เงินสด,พันธบัตรรัฐบาล,บุคคลค้ำประกัน,ที่ดิน,ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ส่วนใหญ่จะรับหลักประกันที่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ โฉนด)
เมื่อธนาคารพิจารณาสินเชื่อของผู้ขอในด้านต่างๆ เรียบร้อยแล้ว ถ้าผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะนัดลงนามสัญญาเงินกู้และนัดจดจำนองซึ่งต้องทำต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (กรณีที่ดิน,ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ช่วงนี้เป็นช่วงที่มีความสุขกันทั้งสองฝ่าย ทั้งธนาคารและผู้กู้
ระยะต่อมา เมื่อลูกค้าผู้กู้เกิดขาดส่งค่างวด จนถึงขั้นตอนการดำเนินคดี และในที่สุดศาลก็ได้มีคำพิพากษาให้จำเลยขดใช้เงินกู้กับธนาคาร ถ้าจำเลยไม่ชำระก็จะยึดทรัพย์นั้น และนำขายทอดตลาด (ซี่งจะมีขั้นตอนตามกฏหมายมากมาย ต้องไปศึกษาเอาเอง)
เอาละครับเราได้รู้ที่มาของทรัพย์กันมาแล้ว ที่นี้เรามาหาซื้อทรัพย์นั้นกันดีกว่า

เราจะซื้อทรัพย์ของธนาคารได้ด้วยวิธีการและ ช่องทางใดได้บ้าง
วิธีที่ 1.เมื่อทางกรมบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด จะมีหนังสือจำหน่ายหรือแจกฟรี หรือสามารถติดต่อได้ที่กรมบังคับคดีโดยตรง หรือ ที่ www.led.go.th ซึ่งจะต้องใช้วิธีการประมูลขายทอดตลาด อาจต้องมีเงินสดไปวางก่อนเข้าประมูล ประมาณ 50,000 บาท และทางผู้ซื้อต้องรับภาระในกรณีที่มีผู้อยู่อาศัยในทรัพย์ ซึ่งแต่ก่อนเป็นเรื่องที่ยุ่งยากมาก แต่ปัจจุบันมีกฏหมายรองรับ โดยสามารถใช้คำพิพากษาของศาลเพ่งมาบังคับคดี ขับไล่ผู้อาศัยได้เลย ก็อาจต้องมีเสียค่าใช้จ่ายอีกนิดหน่อย
วิธีที่ 2 ซึ้อจากธนาคารโดยตรง ตามข้อหนึ่ง ธนาคารเจ้าของทรัพย์ ( โจทย์) ก็จะค่อยจับตาดูว่าราคาที่ขายกันนั้นคุ้มกับยอดหนี้หรือเปล่า เพราะกรณีที่กรมบังคับคดีขายทอดตลาดโดยการประมูล และการประมูลจะมีหลายครั้ง ถ้าครั้งแรกไม่มีคนเข้าเสนอราคา ก็จะนำมาประมูลครั้งที่สอง ซึ่งราคาจะต่ำลงมาเรื่อยๆ (ดูได้จากประกาศกรมบังคับคดี ซึ่งจะติดที่ตัวทรัพย์สินนั้นด้วย) ครั้งที่สองไม่มีใครเสนอราคาก็จะไปครั้งที่สาม ก็ยิ่งต่ำกันไปใหญ่
กาณีที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ธนาคารก็จะส่งเจ้าหน้าที่ไปค่อยดูและให้ราคาขั้นต่ำที่จะสามารถขายได้ ถ้าต่ำมากๆ ธนาคารก็จะซื้อมาเอง นำมาบริหาร
ซึ่งเราก็จะสามารถติดต่อขอซื้อได้ (ธนาคารจะทำการประเมินราคา เพื่อตั้งราคาขาย ไม่เกี่ยวข้องกับยอดหนี้ค้าง)